Unsere weiteren Serviceleistungen
- Immobilienbewertung
- Grundstücksbewertung
- Kauf- und Bauberatung
- Gutachtenerstellung
- Vor Ort Beratung
- TÜV-CERT zertifizierte Sachverständiger für Schäden an Gebäuden
Häufige Themen, wo wir Ihnen aktiv helfen
In den hier aufgeführten Beispielen musste fehlende Vorbereitung, falsche Beratung oder nur Unwissenheit teuer bezahlt werden.
Damit Ihnen das nicht passiert, helfen wir gerne, und, … es ist gar nicht so teuer, wie Sie vielleicht denken.
Fall 1: Wir möchten ein Fertighaus kaufen – was kostet es wirklich
Immer wieder erleben wir, dass gerade bei knappem Budget der Kauf eines Fertighauses favorisiert wird. Dem steht grundsätzlich nichts entgegen. Allerdings werden hier gerne Festpreise versprochen, zu denen später noch weitere Kosten hinzukommen, die bereits sehr früh feststehen, aber bewusst nicht genannt oder verklausuliert werden.
Z. B. der Satz: „Der Erdaushub geht in das Eigentum des Käufers über“. Hört sich nicht schlimm an, aber was machen Sie mit 20-200m³ Erdreich bei Ihnen im Garten? Nicht jeder freut sich über einen persönlichen Rodelhang.
Oder: „Die Hausanschlüsse werden mitkoordiniert“. Koordiniert heißt nicht: Veranlasst oder sind im Kaufpreis enthalten. Die Kosten hierfür in Höhe von ca. 20.000€ zahlen Sie! Das und mehr muss man wissen und direkt mitfinanzieren. Gegebenenfalls lässt man dann zunächst die Garage zurück, die kann man auch später noch erstellen, die Hausanschlüsse brauchen Sie direkt.
Kosten Beratung vor Kauf ca. 500€, Zwischenabnahmen ca.150€ je Termin,
Schaden in diesem Fall: Mehrkosten zu veranschlagtem Festpreis: 35.000€
Fall 2: Erwerb einer Bestandsimmobilie – Überraschung inbegriffen
Ein nicht seltener Fall. Gekauft wird ein kleines Mehrfamilienhaus mit vermeintlich 6 Wohnungen zur Altersvorsorge. Was der Käufer nicht weiß:
Einer der Vorbesitzer hat aus dem Trockenraum ohne Genehmigung die sechste Wohnung gemacht. Nach einem Brand im Haus ist das aufgefallen. Das bedeutete 1. Mietleerstand der ausgebrannten Wohnung, 2. ein nachträgliches Genehmigungsverfahren und 3., wegen mittlerweile geändertem Baurecht, der Einbau von aufwändigen Rettungswegen über das Dach. Der Verkäufer konnte nicht mehr belangt werden.
Kosten Beratung vor Kauf: ca. 250€, Schaden: 6 Monate Mietleerstand
einer Wohnung + Kosten nachträgliche Genehmigung und Herstellen des
zweiten Rettungsweges: 8.000€
Fall 3: Teilung und Verkauf eines Grundstücksteils – wie es auch geht
Die Eigentümerin besitzt ein Grundstück mit einer alten wunderschönen Hofanlage, einer freien Grundstücksfläche (Bauland) und ihrem eigenen Haus. Ein Nachbar will das Baugrundstück im Hinterland kaufen. Das Grundstück wird hierfür geteilt, das Baugrundstück herausparzelliert. Leider so unglücklich, dass beim späteren Verkauf der eigentlichen Hofanlage deutlich weniger erzielt werden kann als gewünscht. Durch eine rechtzeitige Komplettbetrachtung des Gesamtobjektes im Hinblick auf die weitere Entwicklung hätte ein minimal anderer Grenzverlauf gereicht den Wert der Immobilie zu halten und der Nachbar hätte das Grundstück trotzdem erwerben können.
Kosten Beratung Architekt vorher: ca. 500€,
Schaden hier für Wertminderung mind. 100.000€
Fall 4: Verkauf einer Immobilie – was bekomme ich realistisch dafür
Hier wurden wir frühzeitig hinzugezogen, um bei der Kaufpreisfindung zu helfen. Nach örtlicher Besichtigung und Überprüfung des Baupotentials errechneten wir einen realistischen Verkaufspreis von 580.000 bis max. 620.000€. Dem Verkäufer hingegen schwebte ein Verkaufspreis von 750.000€ vor.
Ein Kaufangebot eines Erwerbers über 610.000€ schlug der Erbe trotz dringender Empfehlung das Angebot anzunehmen aus. Es blieb das einzige Kaufangebot in dieser Größenordnung. 2,5 Jahre später wurde das Objekt für 550.000€ verkauft.
Kosten Architekt: 500€, Schaden: 60.000€ + 2,5 Jahre Betriebskosten
+ Zinsverlust
Fall 5: Feuchtigkeit in der neu erworbenen Immobilie – was nun
Das Zweifamilienhaus sah hervorragend aus, gut gepflegt und in Größe und Lage passend. Damit es finanziert werden konnte, sollte die darin vorhandene Souterraineinliegerwohnung vermietet werden. Bereits nach kurzer Zeit stellt sich heraus, dass die Wände der Einliegerwohnung feucht sind. Der Mieter zieht aus.
Das Problem hier: Die gesamten erdberührten Außenwände waren mit einer Gipskartonvorsatzschale verkleidet, diese sichtbare Schale trocken, die Wand dahinter feucht. Ein erfahrener Architekt hätte das problemlos erkennen und vor dem Kauf vorsorglich weitere Untersuchungen einleiten können. Alternativ hätte, um vor Kauf nichts an der Substanz zu zerstören, ein absichernder Passus in den Kaufvertrag aufgenommen werden können.
Kosten Beratung Architekt: ca. 250€, Schaden für Kellersanierung:
35.000€ + Mietausfall über 4 Monate
Fall 6: Mietminderung wegen Schimmel – was tun als Eigentümer
Einer der häufigsten Fälle. Der Mieter meldet Schimmel in der Wohnung, mitunter läuft das Wasser die Fenster herunter. Er behält daraufhin 20% der Miete, hier 75€ monatlich ein. Der Eigentümer lässt die Rohrleitungen prüfen, die Regenrohre, das Dach usw.: Keine Auffälligkeiten aber jede Menge Kosten und Ärger. Nachdem 6 Monate ergebnislos verstrichen sind, werden wir hinzu gerufen.
Bereits bei der Erstbesichtigung wächst der Verdacht, dass es sich hierbei um ein Lüftungs- und Heizungsproblem verursacht durch den Mieter handelt. Dieser beteuert zwar, stets ordentlich zu lüften und immer zu heizen. Die Untersuchung der von Schimmel betroffenen Wände und eine Langzeitmessung in der Wohnung, bestätigen den Verdacht bereits innerhalb von zwei Wochen.
Kosten Architekt: ca. 375€, Verlust durch Mietausfall + Handwerkerkosten
bis dahin 1.200€ + Schaden an der Wohnung durch Schimmel.
Fall 7: Auch ein guter Hausverwalter kann auch nicht alles
Hier der Fall mal andersherum: Eine Wohngemeinschaft meldet eine nasse Badezimmerdecke. Der Hausverwalter schreibt die Verantwortung für den Schaden dem Mieter zu, er lüfte nicht genug und dusche und bade zu häufig. Der Mieter zieht aus, der Vermieter kann die Wohnung wegen des Wasserschadens an der Badezimmerdecke nicht neu vermieten.
Schuld am Schaden war ein tropfenweises nicht entdecktes Eindringen von Wasser aufgrund einer Undichtigkeit des Badewannensiphons der darüber liegenden Wohnung.
Kosten für Architekt/Sachverständigen bei direkter Beauftragung: ca. 500€.
Reparatur 0€, da gedeckt durch Versicherung des Verursachers,
Schaden hier durch Mietausfall und zweifach fehlerhafter Sanierung durch die
Hausverwaltung + Sachverständigengutachten: ca. 10.000€ + Gerichtskosten.
Fall 8: Differenzen bei der Größe der vermieteten Flächen – uuups
Eheleute S. kaufen eine Immobilie mit Wohn- und Geschäftseinheiten, die in der Vergangenheit des Öfteren umgebaut und verändert wurde. Die Praxis im Objekt wird an einen Arzt vermietet. nach 3 Jahren kommt es zu Differenzen bezüglich der Nebenkosten. Daraufhin misst der Mieter die Wohnfläche nach und stellt fest, dass die Fläche um 12m² kleiner ist als angegeben. Der Mieter fordert einen Mietausgleich für die letzten 3 Jahre und bekommt Recht.
Hier wurde bei einem früheren Umbau vor Erwerb durch die Eheleute S. ein kompletter Raum einer anderen Mieteinheit zugeschlagen und die Flächenaufstellungen nicht korrigiert. Eine einfache überschlägige Überprüfung hätte diesen Fehler direkt erkennbar gemacht.
Kosten Architekt für eine Überprüfung der Wohnfläche: hier 475€,
entstandener Schaden durch Mietrückzahlung knapp 5.000€ + Zinsen
Das sind nur einige beispielhafte Fälle, bei denen wir rechtzeitig oder später helfend eingreifen konnten und in denen die Kosten für den Architekten in keinem Verhältnis zum entstandenen Schaden stehen. In der Regel sind gerade die Ursachen, die zu Schäden oder Problemen führen, diejenigen, die für einen Architekten offensichtlich sind.
Spätestens jetzt sollten Sie sich fragen, ob Sie es sich leisten können, keinen Architekten zu fragen. Und übrigens,… wir planen und bauen natürlich auch gerne Ihr Haus.